1. 基础信息
• 位置：宁波市鄞州区百丈路新世界广场（广福街9号），属鄞州区核心CBD区域
• 交通：地铁1号线江厦桥站（步行约5-8分钟）、多条主干道环绕
• 配套：K11购物中心（2024年开业）、北京银行/人民银行分行、高端写字楼集群
• 开发商：新世界中国（香港四大开发商之一，全国33+城市地标操盘经验）
2. 项目背景
• 开工时间：2014年12月 | 竣工时间：2021年5月（工期6年7个月）
• 销售策略：仅限整栋/大面积散售（无租赁选项），单价范围：4-6元/㎡/天（需核实单位）
二、关键疑点与风险提示
1. 价格合理性存疑
• 若为月租金：4-6元/㎡/天（约144-180元/㎡/月）显著低于宁波CBD平均水平（如天一广场周边约8-12元/㎡/天），可能为笔误。
• 若为售价：4-6万元/㎡则符合高端定位，但需比对周边新房/二手房价格（如新世界万象城写字楼均价约5.5-7万元/㎡）。
2. 销售模式限制流动性
• 仅售不租可能导致买家需长期持有，需关注宁波写字楼空置率（2023年Q2空置率约23%）、租金回报潜力及政策调控风险（如限售、房产税试点）。
3. 工期过长隐含问题
• 可能原因：资金链紧张、设计调整、审批延迟等，需核查施工方资质及历史纠纷记录。
三、投资价值分析
优势亮点
• 地段垄断性：江北核心区稀缺的地铁上盖商务资产，毗邻政府机构（人民银行宁波支行）及金融生态圈。
• 品牌溢价：新世界中国香港背景+K11奢侈品商业配套，提升项目调性与租金议价能力。
• 政策红利：宁波市“十四五”规划重点打造江北岸线城市客厅，未来或有产业导入及基建升级。
财务测算参考（假设租金为6元/㎡/天）
指标 数据
年租金收入 6元×365天×10,000㎡=2,190万元
租金回报率 （年租金/售价）×100% = 约4.38%-7.14%（按售价5-7万元/㎡计）
净资产收益率(ROE) 需结合融资成本及运营费用，预估5-8%（需详细财报支持）
四、竞品对比
项目名称 位置 租金（元/㎡/天） 售价（万元/㎡） 优势点
宁铸中心 鄞州核心区 4-6（待定） 4-6（待定） 地铁上盖、K11联动、新世界品牌
万象城 江北庄桥 7.5-9 5.5-7 成熟商圈、综合体配套
华侨城欢乐海岸 鄞州区钱湖北路 5-7 4.8-6.2 湖景资源、文旅IP
五、行动建议
1. 实地调研
• 核查K11商场客流量、周边竞品空置率及租金实况。
• 确认开发商当前销售政策（如付款方式、产权年限、是否有回购条款）。
2. 法律尽调
• 查验项目竣工验收备案文件、抵押查封状态。
• 评估“仅售不租”是否符合当地房地产调控政策。
3. 谈判策略
• 若为租金单位错误，可争取按市场价（6-8元/㎡/天）重新议价。
• 要求开发商提供10年租约保障（针对自用买家）或承诺售后包租。
4. 风险对冲
• 分散投资：避免重仓单一项目，可搭配周边物流园区或数据中心资产。
• 关注政策：留意宁波“租购并举”新政对写字楼市场的长远影响。
六、结论
宁铸中心具备稀缺地段与品牌优势，但需警惕价格逻辑矛盾及销售模式限制。建议优先确认单位准确性，通过租金回报率与增值空间比选（如核心区稀缺性溢价 vs 同类资产流动性），并借助专业机构进行财务建模与风险评估，以优化投资决策。
